“합리적인 PF 수수료 적용돼야”
“이재명 공약이었던 ‘누구나 집’ 아파트도 PF 대출 못 갚아 통공매행”
금감원이 이번 주 대형증권사를 비롯해 보험사와 캐피탈 등 제2금융권을 대상으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 수수료 부당행위 관련 현장검사에 들어간다. 부동산 PF 사업장의 자금 조달이 어려워진 점을 악용해 금융사들이 과도한 수수료와 이자를 요구하지는 않는 지를 들여다보겠다는 것이다.
통상 시행사는 건물을 짓기 전 토지를 매입하기 위해 2금융권에서 10~20%에 달하는 높은 이자로 대출을 받아(브릿지론) 토지를 매입한 후, 착공을 시작하며 은행, 증권사, 보험사와 같은 곳에서 부동산 담보대출을 받아 앞서 제 2금융권에서 빌린 브릿지론을 갚는다. 이 담보대출을 본 PF라고 한다.
완공 후 PF를 모두 상환하고 시공사가 이익을 가져가는 구조인데 부동산 경기가 좋지 않아 분양성적이 저조할 경우, 그리고 거기에 고금리 상황까지 겹치게 될 경우에는 시행사가 브릿지론의 높은 대출이자를 갚지 못하게 되고, PF 대출에 대해 보증을 선 건설사 그리고 대출을 내준 금융기관까지 연쇄적으로 타격을 입게 된다.
일례로 송영길 더불어민주당 대표가 인천시장 시절 추진한 ‘누구나 집’ 프로젝트로 지어진 인천 중구 영종도의 한 아파트 단지의 시행사가 대출 금융사 단체인 대주단에 해당 사업 PF 대출금 2800억원을 갚지 못하면서 결국 아파트 전체가 입주 전 통공매에 부쳐진 것으로 알려졌다.
권대중 교수(서강대 일반 대학원 부동산학과)에 따르면 ‘누구나 집’ 프로젝트는 “사업비 조달 방식에 있어 실현 가능성이 굉장히 낮은 사업구조”이며 “협동조합 방식의 전형적인 문제인 자금 조달, 부지 확보 등의 문제가 생길 수 있고 금리가 높아지면 좌초가 될 가능성이 높을 수 밖에 없는” 사업이다. ‘누구나 집’은 지난 대선 때 이재명 후보의 공약으로도 채택된 프로젝트다.
이러한 PF발 부실채권이 쌓이게 되면 부동산 시장의 유동성은 축소된다. 금융권이 타격을 입고 자금 회수에 실패하면 채권 금리가 높아짐에 따라 주택담보대출 금리 또한 자극을 받고 결국 부동산 시장의 유동성이 감소된다.
황선오 금감원 부원장보는 이날 금융투자회사 임직원을 대상으로 열린 ‘금융투자 부문 금융감독 업무설명회’에서 “부동산 시장의 질서 있는 연착륙을 위해 금융투자업계에서 합리적인 PF수수료 및 금리가 적용될 수 있도록 노력해달라”고 당부했다.