9일 발표될 원희룡의 250만호+α 공급정책, 윤 대통령의 새판짜기 승부수 되나?

윤석열 정부의 첫 주택공급 대책이 9일 발표된다. 대선 공약에서부터 밝혔던 ‘250만호+α 공급’이 구체화될 것으로 전망된다. 그간 인적쇄신에 미온적인 태도를 보여온 윤석열 대통령이 인사 혁신 대신, ‘민생에 주력’한다는 메시지를 줄 수 있을지 관심이 집중된다.

윤 대통령은 문재인 정부의 내로남불을 타파하고 공정과 상식이라는 기치 아래, 대통령에 당선됐다. 하지만 최근의 여론조사 지지율에서는 긍정평가가 20%대에 머무르는 실정이다. ‘내로남불’ 카드는 이미 약효가 떨어졌다는 평가이다.

인사혁신 대신 민생정책 화두 던진 윤 대통령의 첫 승부처...주택공급의 ‘패러다임 전환’ 추진

따라서 윤 대통령은 ‘정책 역량’으로 승부해야 하는 상황에 봉착했다. 9일 발표될 주택공급 정책이 윤석열 정부의 성패를 가늠할 첫 번째 기회가 될 것이라는 관측이 제기된다. 이 정책이 국민들의 기대에 부응할 경우, 지지율 우상향의 전기가 될 것으로 보인다.

이를 통해 윤 대통령은 정치경제적인 ‘새판짜기’를 시도할 것으로 보인다.

앞서 윤석열 정부는 대선 공약과 인수위원회 국정과제 발표를 통해 ▶공공택지 142만가구 ▶재건축·재개발 47만가구 ▶도심·역세권 복합개발 20만가구 ▶국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구 ▶소규모 정비사업 10만가구 등의 공급을 통해 5년간 전국에 250만가구를 공급하겠다고 발표했다. 당초 윤석열 정부는 출범 후 100일 이내에 '250만호+α' 공급대책을 발표하겠다고 공언한 바 있다.

이와 관련해 원희룡 국토교통부 장관은 지난 1일 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 “이달 10일 전후로 ‘250만호+α’ 주택공급 관련 대책을 발표할 계획”이라고 밝혔다. 관계부처가 현재 세부 내용을 조율 중으로, 물량 중심의 단순한 공급을 넘어 ‘수요자 중심의 패러다임 전환’이 목표라고 설명했다.

이후 지난 5일에는 최상목 대통령실 경제수석비서관이 브리핑을 통해 "이번에 발표할 공급대책은 윤석열 정부의 주택공급 청사진을 발표하는 것"이라고 밝혔다. "이전 정부에 있던 물량 중심의 단순 공급계획이 아니라 철저히 수요자 중심으로 국민의 주거안정과 삶의 질에 주안점을 두는 패러다임의 전환이 될 것"이라며 원 장관의 설명에 힘을 실었다.

발상의 전환 실행?...수요 몰린 수도권 중심의 공급 확대 추진할 듯

9일 발표될 이번 공급대책은 민간의 재개발·재건축 등 정비사업을 활성화해 집값 불안 지역인 서울을 비롯한 수도권의 공급을 확대하는 방안이 담길 전망이다. 이전 정부가 신도시·공공택지 등 수도권 외곽을 중심으로 공급 계획을 마련했다면, 현 정부는 수요가 밀집된 도심내 규제 완화를 통해 주택공급을 확대하는 것을 목표로 하는 것이다.

이를 위해 역세권 등지를 중심으로 용적률을 500% 이상으로 높여 공급물량을 확대하고 정비사업에 '통합심의'를 도입해 공급 절차를 단축하는 방안 등이 포함된다.

원 장관은 지난 1일 국회에서 “대구·경북지역은 미분양 주택이 크게 늘어나고 있는데 이를 고려해 공급을 조절할 필요가 있지 않느냐”는 국민의힘 강대식 의원의 질의에 “250만호+α는 공급능력을 뜻하는 것이고, 수도권과 비수도권의 내용구성은 당연히 변화하는 경기상황과 수급상황을 보면서 미세조정이 필요하다 생각한다”고 밝혔다.

‘재초환’ 제도 손볼 듯, 부담금 완화 검토 중

정부는 이번에 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 지적되고 있는 '재건축초과이익환수제(재초환)' 개선안을 논의 중이다. 도심 공급 확대 방안의 일환으로 재건축·재개발 규제 개선에 나서는 것이다.

재초환이란 재건축이 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내는 제도를 말한다. 2006년 도입 이후 유명무실해졌다가 문재인 정부에서 부활했다. 아직 실현되지 않은 이익에 과도한 세금을 물려 도심 공급을 가로막는 부작용이 있었다.

가구당 적게는 수천만원, 많게는 수억원에 달하는 과도한 부담금을 낮춰주기 위해 현행 3천만원 이하인 재건축 부담금 면제 기준을 1억원으로 상향 조정해, 면제 대상을 확대하는 동시에 3천만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%인 부과율을 낮추는 방안이 논의되고 있다.

재건축 종전가액 평가 시점을 '추진위원회'에서 '조합설립인가' 시점으로 늦춰, 부담금 부과 기준의 사업 기간을 단축하는 방안도 유력하게 검토 중인 것으로 알려진다. 재초환 손질 방안은 재건축초과이익환수법 개정이 필요한 사항으로, 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜봐야 한다.

안전진단 관련 규제 완화도 담길지 주목돼

집값 상승 우려로 내년 이후로 늦춰질 것으로 예상된 재건축 안전진단 규제 완화 계획도 이번 공급대책에 포함될 것으로 전해졌다.

윤석열 대통령은 대선 공약에서 현재 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경 비중은 15%에서 30%로 높이는 방안을 제시한 바 있다. 건축마감·설비노후도는 25%에서 30%로 각각 높이는 방안도 제시했다.

주거환경 비중이 높아지면 주차장 부족 등으로 재건축을 원하는 단지의 안전진단 통과가 수월해진다.

안전진단 기준 완화는 정부 시행령 개정만으로도 가능하기 때문에, 국회와 소통해야 하는 다른 규제들보다 상대적으로 손질이 쉽다는 점에서 기대감을 높이고 있다.

1기 신도시 재정비 사업, 청년 주택공급 계획은?

1기 신도시 재정비 사업 계획도 이번에 함께 공개될 전망이다. 윤석열 대통령의 대선 공약 중에는 '1기 신도시 특별법'을 통해 10만 가구를 신규 공급하겠다는 내용이 있었다. 정부는 현재 1기 신도시 정비사업을 위한 마스터플랜 용역을 추진 중이며, 앞으로 특별법 제정을 통해 사업 추진의 속도를 높인다는 계획이다. 이번 대책에서 좀 더 구체적인 윤곽이 드러날지에 이목이 집중되고 있다.

대선 공약으로 제시된 청년 원가 주택과 역세권 첫집 주택 공급 방안도 이번 대책에 포함될 예정이다. 청년원가주택은 시세보다 낮은 가격에 분양하고 일정기간 거주 이후 '분양가+가격상승 일정분'의 가격으로 국가에 매각하는 방식이다. 역세권 첫집은 지분공유형 공공분양 주택을 말한다. 분양가의 20%만 부담하고 80%는 장기대출로 내집 마련이 가능해질 전망이다.