소 잃고 외양간 고치는 주택도시보증공사 HUG의 ‘소탐대실’

임대차 3법이 시행되고 임대업자들의 보증보험 가입이 의무화됐다. 보증보헙 가입 의무화는 임차인들의 전세사기 피해를 구제하기 위함인 것처럼 보이나 실상은 그렇지 않다.

보증보험 가입 의무화로 인해 개인사업자가 아닌 법인사업자로 임대업을 운영하는 사업자는 법인사업으로 등록된 단 한 채의 건물에서 보증사고가 발생해도 ‘모든 사업장’에 보증보험 가입이 불가능해진다.

832세대에 대해 임대업을 하는 JL 컴퍼니는 26개 동 중 11세대 6개 동에서 보증사고가 생겼지만, 정상적으로 임대 사업을 할 수 있는 나머지 20개 동 전 세대에 대해서도 주택도시보증공사(HUG)측으로부터 보증보험 가입 제한을 통보받았다.

이어 HUG는 보증사고가 발생한 6개 동 임차인들 약 200세대에게 우편물을 발송했고, 구상권 청구 용도로 임차인들 월세를 HUG 측으로 납부하도록 유도해 임차인들이 거주 불안을 가지게 됐다.

이 여파로 임차인들은 계약 해지를 요청하거나 임차인들이 계약한 해당 부동산 중개사들에게 연락을 취하는 등으로 인해 JL 컴퍼니가 운영 중인 모든 건물의 임대 사업은 더 이상 진행할 수 없게 됐다.

JL 컴퍼니는 공실율이 3%에서 7%로 가파르게 증가했으며 약 2달 동안 단 1건의 계약도 이루어진 적이 없고 월세 수입 또한 50% 이상 감소해 파산지경에 이르렀다고 밝혔다.

JL 컴퍼니뿐 아니라 HUG로 인한 임대인들의 파산이 계속되면 임차인 및 임대인들의 피해와 더불어 임대인들이 파산하게 되면 결국 세금으로 갚게 될 HUG의 ‘구상 가능 채권(구상권)’이 늘어나게 돼 국고 빚이 눈덩이처럼 늘어나게 될 수밖에 없다.

지난 2018년 6399억 원 수준이었던 HUG 구상권 잔액은 2021년 1조 13억 원, 지난해 1조 7735억 원으로 불어난 뒤 올해 6월 기준 3조 1732억 원으로 알려졌다.

JL 컴퍼니 관계자는 “보증사고가 발생한 세대를 제외한 나머지 세대엔 보증보험을 적용해 정상적 임대업이 이뤄질 수 있도록 해야 한다”며 “모두가 죽는 임대업 시장보단 선순환하는 정상적인 임대업 시장이 만들어져야 한다”고 말했다.

그러면서 “HUG로부터 들을 수 있는 답변은 ‘매뉴얼대로 일을 처리한다’는 대답뿐”이라며 “구상권 때문에 임대인과 보증보험에 가입되지 않은 임차인 모두를 길바닥으로 내모는 HUG는 전세사기 피해자로 인한 약자를 보호한다는 취지가 무색하게 ‘소탐대실을 위해 소 잃고 외양간 고치는 꼴’”이라고 비판했다.

한편 HUG 관계자는 “한 세대에 대해서 보험사고가 발생했을 때 전체 세대에 보증보험 가입 제한을 두는 이유는 모든 금융기관과 마찬가지로 리스크 관리 차원에서 시행되는 것”이라며 “역전세 등의 제도를 통해 보증사고를 낸 임대인이 빠른 시간 내 채무를 갚으면 문제가 해결될 것"이라고 밝혔다.