규제지역 내 시가 15억원 초과 아파트, 주택담보대출 원천 금지
9억원 초과 주택, LTV 40%→20% 적용으로 대출 제한
모든 과표구간서 종부세율 인상..."세금으로 집값 잡는다"
종부세율, 최대 4.0%로 참여정부 최고세율(3.0%) 넘어서
민간택지 분양가상한제 적용지역, 27개동→322개동 대폭 늘려
자금조달계획서 제출대상도 확대, 청약규제도 강화
정부 "통하지 않을 시 내년 상반기에 2차 종합대책 발표"
정부가 폭등하는 집값을 잡기 위해 기습적인 초고강도 대책을 내놨다. 시가 15억원을 넘는 아파트에 대한 주택담보대출이 원천 금지되고, 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 세 부담 상한을 200%에서 300%로 올리는 등의 내용이다.
정부는 16일 오후 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 이같은 내용 등을 담은 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다.
우선 대출 규제만 놓고 보면 당장 17일부터 투기지역·투기과열지구 등 규제지역 내 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 원천 금지된다. 15억 초과 아파트는 대출없이 현금으로만 구입하라는 의미다.
9억원 초과 주택에 대해서도 규제를 강화한다. 규제지역 내 시가 9억원 초과 주택일 경우 주택담보대출비율(LTV)은 기존 40%에서 20%로 적용된다. 14억원의 주택을 매입할 경우, 대출은 현행 5억6000만원까지 가능하지만 이번 추가 규제로 인해 4억6000만원까지 대출이 제한된다.
9억원 이상의 주택에 대해선 DSR 규제도 더 강화된다. DSR은 모든 가계대출 원리금상환액을 연간소득으로 나눈 개념이다. 기존 방식에 따르면 은행은 DSR 평균을 40% 이내로 관리하면 됐다. 특정 고객에게 DSR 20%를 적용했다면 다른 고객에게는 60%로 적용해도 되는 방식이다. 그러나 앞으로는 시가 9억원이 넘는 주택에 대해 모든 대출자들의 DSR을 각각 40%(비은행권은 60%)로 제한했다.
실수요자를 대상으로 적용해주던 처분·전입 유예 인정 기한도 기존 2년에서 1년으로 줄어든다. 규제지역 내 1주택 세대가 '2년 내 기존 주택 처분'을 조건으로 대출을 내줬던 예외조항이 '1년 내 처분'으로 수정되는 것이다.
주택임대업 개인사업자대출 규제도 강화했다. 이들의 임대업이자상환비율(RTI)은 기존 1.25배 이상에서 1.5배 이상으로 수정된다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간이자비용과 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자비용으로 나눈 개념이다.
이외에도 갭투자를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하고, 전세자금대출 후 신규주택 매입도 엄격하게 제한하기로 했다.
정부는 이같은 대출 규제 외에도 종합부동산세 등을 강화해 세금으로 집값을 잡겠다는 대책도 내놨다.
과표 3억 이하 주택에 부과되는 세율은 0.6%, 3억∼6억원은 0.8%로 0.1%포인트씩 인상되며, 6억∼12억원은 1.2%, 12억∼50억원은 1.6%로 0.2%포인트씩 각각 인상된다. 과표 50억∼94억원은 현행 2.0%에서 2.2%로 인상되고 과표 94억원 초과 주택에 적용되는 최고세율은 현행 2.7%에서 3.0%로 상향조정된다.
3주택 이상과 조정대상지역 2주택 이상 보유자의 종합부동산세율은 더욱 강화한다. 특히 과표 94억원 초과 구간의 세율은 4.0%로 현행 최고세율보다 0.8%포인트 높아져 참여정부 당시 최고세율(3.0%)을 한참 초과한다.
조정대상지역 내 2주택자 종합부동산세 세부담상한도 상향조정하기로 했다. 조정대상지역 2주택자 세부담(재산세+종부세) 상한을 기존 200%에서 300%로 확대해 기존 3주택 이상 보유자와 같은 상한이 적용된다. 1주택자나 조정대상지역 외 2주택자는 현행 세부담 상한 150%가 유지된다.
민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 기존 27개 동에서 322개 동으로 대폭 확대된다.
서울에서는 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동이 포함됐으며, 경기도에선 과천·하남·광명 등 3개 시 13개 동이 포함됐다.
자금조달계획서 제출대상도 확대되고, 청약규제도 강화된다.
앞으론 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억원 이상 집을 살 때 자금조달계획서를 내야 한다. 청약 규제과 관련해선 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다. 또 투기과열지구나 66㎡ 이상 대규모 신도시 기준, 청약 1순위가 되기 위한 거주기간은 1년에서 2년으로 늘어난다.
정부는 이번 초고강도 부동산 대책이 통하지 않을 시 이르면 내년 상반기에 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획이다.
홍준표 기자 junpyo@pennmike.com