서울 분양시장 급냉각, 재건축 대어 ‘둔촌주공’도 청약 조건 꼼꼼히 따져야

다음달 전국에서 4만 9000여 가구의 분양이 예고되면서, 주택 실수요자들의 시선이 연말 분양시장으로 몰리고 있다. 내년에는 분양 시장이 한층 위축될 것으로 예상됨에 따라, 건설사들이 연내 밀어내기 분양에 나선 것이다.

서울 미계약 물량 4배 증가...중도금 무이자 혜택 늘어나

하지만 분양 상황은 녹록치 않다. 시장에서는 미계약 물량이 늘어나고 있다. 부동산 리서치업체 리얼투데이는 올해 11월까지 서울에서 무순위 청약으로 나온 미계약 물량이 1573가구에 달한 것으로 집계했다. 전년 같은 기간 371가구와 비교하면, 4배 이상 늘었다. 재당첨 제한 7~10년이라는 불이익을 감수하면서까지 계약을 포기하는 당첨자가 대폭 증가한 셈이다.

청약자들이 계약을 주저하면서 초기 분양률도 하락하고 있다. 초기 분양률은 분양 개시일 후 경과 기간이 3개월 초과~6개월 이하인 사업장의 분양가구 총수 대비 계약체결 가구 수 비율을 말한다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 3분기 서울 민간아파트 평균 초기 분양률은 92.7%로 전분기 100%보다 7.3%포인트 하락했다. 3분기 서울에서 분양한 아파트 100가구 중 7가구는 주인을 찾지 못했다는 의미이다. '완전 판매'가 당연시되던 1~2년 전과 비교하면, ‘분양시장 냉각’ 정도를 실감할 수 있다.

이에 따라 건설사들은 청약 활황기에는 찾아볼 수 없었던 ‘중도금 무이자 혜택’을 꺼내 들었다. 서울 은평구 신사동 '은평자이 더 스타'는 중도금 대출이자 지급 방식을 후불제에서 무이자로 전환했다. 시스템에어컨 등 유상 옵션 가전들도 무상 제공한다.

계약자에게 현금을 주는 건설사도 등장했다. 서울 구로구 오류동 '천왕역 모아엘가 트레뷰'는 계약만 하면 4회차 중도금까지 무이자 혜택을 주고 현금 3000만원을 지급하는 동시에 발코니 공사도 무료로 제공한다. 5, 6회차 중도금 이자가 700만원 수준임을 감안하면 중도금 무이자에 2300만원 할인 혜택을 주는 셈이다.

건설업체 입장에서는 ‘시간을 두고 팔기보다는 이윤을 줄이더라도 분양률을 끌어올려야 한다’는 판단을 한 것으로 분석된다. 중도금 무이자 회차를 늘리는 등 할인 혜택을 대거 내건 건설업체의 한 관계자는 “기존 계약자에게도 혜택을 소급 적용할 예정이어서, 마진은 포기한 상태”라는 입장을 밝혔다.

이런 상황에서 ‘재건축 대어’로 꼽혀온 둔촌주공 재건축(올림픽 파크 포레온)의 분양에 많은 청약 대기자들의 관심이 쏠리고 있다. 둔촌주공은 서울 주요 입지에 1000가구가 넘는 대단지로, 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 낮다는 점에서 전문가들은 청약 성공을 예견해왔다. 하지만 부동산 침체기에 고분양가, 상품성 논란까지 일면서 청약 성공을 장담하기 어려운 상황에 놓였다.

① 둔촌주공 분양 일정에 관심 쏠려

둔촌주공 재건축 사업은 5천930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동, 1만2천32가구를 짓는 사업이다. 이중 일반분양 물량은 4천786가구다.

전용면적 29㎡(10가구), 39㎡(1천150가구), 49㎡(901가구), 59㎡(1천488가구), 84㎡(1천237가구) 등이 일반분양으로 공급될 예정이다.

조합은 오는 25일 입주자 모집공고를 내고, 다음 달 5일 특별공급, 6일 1순위 등 일반분양을 시작한다. 당첨자 발표는 다음 달 14∼15일이며, 계약은 내년 1월 3일부터로 예정돼있다. 다만 행정절차 상 일주일가량 연기될 가능성도 있다.

② 둔춘주공 분양가는 3.3㎡당 3829만원으로 결정, 고분양가 논란 촉발돼

지난 16일 강동구청은 분양가심의위원회를 거쳐 둔촌주공 일반분양가를 3.3㎡당 3829만원으로 확정해 조합에 통보했다. 앞서 조합은 강동구청에 3.3㎡당 4천180만원의 분양가를 신청했으나 심의 과정에서 일부 조정된 것이다.

이에 따라 분양가는 전용면적 59㎡ 9억∼10억원, 전용면적 84㎡ 12억∼13억원 선에 형성될 것으로 보인다. 발코니 확장 비용은 별도다.

둔촌주공 재건축의 분양가가 3.3㎡당 3829만원으로 결정되면서 예상보다 높은 가격에 책정됐다는 불만의 목소리가 나온다. 청약 대기자의 수요가 가장 높은 전용 84㎡의 예상 분양가는 13억원대로, 중도금 대출을 받을 수 없게 됐다. 다음주부터 아파트 중도금 대출 허용 분양가가 기존 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대되지만, 전용 59㎡이하 소형평수만 중도금대출(전체 분양가의 60%)이 가능하게 됐다.

13억원이라는 분양가에 옵션과 취득세 등을 합치면 14억원을 훌쩍 넘길 것으로 전망된다. 게다가 복도식 구조에 이웃집 '주방뷰' 등으로 상품성 논란까지 불거지면서, 일반분양자의 분양 수익으로 둔촌주공 조합의 손실을 메우려는 것 아니냐는 비판까지 나오고 있다.

당초 둔촌주공 분양가는 2020년 HUG(주택도시보증공사) 고분양가 심사를 받을 당시 3.3㎡당 2900만원으로 책정됐다. 하지만 2년 만에 900만원 이상 올라 3.3㎡당 3829만원으로 결정됐다. 조합은 일반분양 수익으로 사업비 대출을 충당한다는 계획이어서, 온라인 부동산 커뮤니티에선 "일반분양자가 호구냐"는 비판이 나오고 있다.

③ 국민평수 자격 요건은?...현금 10억원 보유해야

청약 고가점자들이 제일 원하는 ‘국민평수’인 전용 84㎡에 청약하려면, 최소 현금 10억이 확보돼야 하는 것으로 분석되고 있다.

전용 84㎡의 분양가를 13억원이라고 가정할 경우, 계약금 20%에 해당하는 2억6000만원은 당첨 즉시 한달내 조달가능해야 한다. 중도금대출이 불가능하다는 점을 감안하면, 분양가의 60%인 7억8000만원은 입주때까지 약 2년간(완공은 2024년 12월 예정) 6회에 걸쳐서 나눠낼수 있어야 한다. 계약금과 6회의 중도금을 합하면, 분양가의 80%에 해당하는데, 이 금액이 10억4000만원이다. 즉, 현금 10억4000만원은 있어야 한다는 의미이다.

건설사 표준약관상 중도금은 2회까지 연체가 가능하다. 중도금 2회는 연체한다고 가정해도, 최소 7억8000만원은 필요하다. 이때도 중도금 연체에 대한 이자는 따로 고려해야 한다.

④ 입주시 7억 5000만원 잔금대출 받으려면 연봉 1억 9000만원~2억원 돼야

전용 84㎡도 입주 시에는 잔금대출을 받을 수 있다. 15억원 초과 아파트에 대한 대출 규제가 풀렸기 때문이다. 이때 LTV는 50%가 적용된다. 입주시 감정시세가 15억원이라면, 50%에 해당하는 7억5000만원까지 가능하다는 의미이다.

하지만 DSR 40%에 현재 금리 7%를 적용해 7억5000만원(30년 만기, 원리금 균등상환)을 대출받기 위해서는, 연봉이 1억9000만~2억원이 돼야 한다. 만약 금리가 3%일 때는 DSR 40% 내에서 7억5000만원을 대출받기 위해서는 연봉 1억2000만원이면 된다.

잔금 지급일로부터 60일 이내 취득세를 내야 한다는 것도 고려해야 한다. 취득세(약 4200만원)와 옵션(에어컨, 거실 확장 등)을 고려하면 최대 1억원 가량이 더 필요하다.

입주때 전세를 놓아서 잔금을 치룰 계획이라면, 청약을 재고해야 하는 상황이다. 분양가상한제가 적용되기 때문에, 무조건 입주해서 의무기간을 거주해야 하기 때문이다. 다만 현재 정부가 분양가상한제 실거주 의무 규정 완화를 추진하고 있지만, 아직 법이 통과되지 않았다. 언제 통과될지도 불투명하다.

중도금 대출이 가능한 전용 59㎡는 이보다는 필요한 현금이 적다. 그러나 이 평형 또한 입주때 잔금대출을 50%까지 받는다고 해도, 그 대출금액이 DSR 40%를 적용했을 때 나의 소득 수준에서 받을 수 있는 금액인지 꼼꼼히 따진 다음 청약에 나서야 한다.