수도권 집값 안정 겨냥한 윤 정부의 ‘재초환’ 완화정책, 민주당의 ‘발목잡기’ 넘어서야

윤석열 정부의 첫 주택공급 대책인 ‘270만+α 공급계획'이 16일 발표됐다. 당초 9일로 예정됐다가 폭우 사태로 1차례 연기됐었다.이번 대책의 주요 내용은 민간 재건축·재개발과 도심 복합개발, 신규택지 등 동원 가능한 모든 방안을 총동원해 향후 5년간 서울 50만가구를 포함해 전국적으로 270만 가구의 주택을 공급하는 것이다.

이번 대책의 핵심은 '수요자 중심'이다. 수요가 많은 서울을 포함한 수도권에 공급을 확대하고, 민간건설사 참여를 높이는 데 초점을 맞추고 있다. 따라서 ‘250만+α'라는 공급 물량보다 '공급 방식'에 관심이 쏠리고 있다. 신도시 건설보다는 ’재건축, 재개발 물량 확대‘라는 특징적인 공급 방식으로, 역대 어떤 정부도 시도하지 않았던 방식이다.

이전 정부에서는 재건축을 활성화할 경우 단기적으로 대상지역 아파트 가격이 폭등하는 부작용을 우려했기 때문이다. 재건축 단지 주민들이 과도한 초과이익을 얻어 ‘불로소득 논란’, ‘사회적 위화감’ 등을 촉발하는 것도 재건축을 억제해온 요인으로 꼽힌다.

윤 정부, ‘시장논리’ 중심의 공급대책...“재초환 완화해 도심에 공급 늘리면 가격 안정돼”

그러나 윤석열 정부는 주택 소비자들이 원하는 서울 도심 등의 재건축을 활성화할 경우 단기적으로는 주택가격 상승을 초래할 수 있지만, 중장기적으로는 공급 물량 확대로 인한 가격 안정 효과가 크다는 입장이다.

따라서 이번 정책의 성패는 재건축초과이익환수제(이하 ‘재초환’) 완화에 달려 있다는 게 전문가들의 공통된 분석이다. 현행 ‘재초환에 관한 법률’에 따르면 재건축 조합의 조합원 1인당 얻는 개발이익이 3천만원을 초과하는 경우, 초과이익의 최대 50%를 세금으로 환수하게 된다.

이는 재건축으로 인한 과도한 이익을 억제한다는 취지이지만, 실제로는 재건축 자체를 위축시키는 결과를 빚어왔다. 그간 환수 면제 이익 기준은 3천만원으로 낮은 반면, 환수율은 최대 50%로 지나치게 높다는 점에서 꾸준히 비판받았다.

따라서 정부는 개발이익 환수 면제 기준을 현행 3천만원에서 1억원으로 올리는 방안, 재건축 사업 첫 단계인 ‘안전진단 규제 완화’ 등을 이번 공급대책에 포함시킬 것으로 알려졌다.

문재인 정부는 지난 2018년 주택 투기를 방지한다는 명분 아래 재건축 안전진단평가 항목 가운데 구조안전성 비율을 20%에서 50%로 강화했다. 윤석열 정부는 구조안전성 비율을 다시 20~30% 수준으로 하향 조정하는 대신, 주거환경 비율을 높이는 방안을 추진중이다. 이같은 규제완화는 시행령·시행규칙 개정만으로 가능하다. 행정부 차원에서 실행 가능한 셈이다.

배현진 의원 대표 발의한 ‘재초환법 개정안’, 통과여부 칼자루 쥔 민주당이 반대

그러나 치명적인 걸림돌이 있다. 다수당인 더불어민주당이 재초환 완화에 반대하고 있다는 점이다. 재초환 완화는 법률 개정 사항이라, 민주당이 반대하면 국토부와 서울시가 제 아무리 드라이브를 걸어도 아무런 소용이 없다.

정부의 재초환 완화 방향은 배현진 국민의힘 의원이 최근 대표 발의한 ‘재초환에 관한 법률 일부 개정안’을 살펴보면 파악할 수 있다. 이 개정안에 따르면, 우선 재건축 대상 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자에 대해서는 재건축부담금 50%를 경감해준다.

재건축초과이익 면제 기준액도 기존 3천만원에서 1억원으로 대폭 상향조정한다. 또 2천만원이 늘어날 때마다 부담금을 누진 부과하는 현행 체제를, 3천만원 증가마다 누진부과하는 체제로 변경한다.

이와 관련 배현진 의원은 “그동안 조합원 부담을 높이고 민간 건설사 수익은 낮추는 재초환이 재건축 시장을 위축시켜왔다”면서 “이제 부담은 낮추고 수익은 높여서 시장기능이 작동되도록 해야 한다”고 강조했다.

수도권 공급 물량 감소하면 부동산 대란 재연 우려...민주당은 또 다시 ‘실패 정책’ 계승하나

실제로 재초환 때문에 지금까지 재건축을 통한 공급 물량은 제한적일 수밖에 없었다. 서울 도심 등의 아파트 가격이 고공행진할 수밖에 없는 구조이다. 수요는 많은 반면, 공급이 부족하기 때문이다.

올해 하반기까지 분양되는 서울 재개발·재건축 아파트 물량은 4만9천여가구이지만, 그 중 일반 분양 물량은 33%인 1만6천여가구에 불과하다는 분석도 있다. 대다수가 조합원 물량이므로 재건축을 해도 공급증대 효과가 미약하다. 따라서 재건축 규제를 완화해, 공급 물량을 늘려야 한다는 것이다. 

우리나라뿐만 아니라 글로벌 주택시장은 각국의 고강도 금리인상 기조로 인해 가격하락 국면에 접어들고 있다. 주택담보대출 이자 부담이 커지면서 주택구입 수요가 감소함에 따른 자연스러운 현상이다. 하지만 지금처럼 서울과 수도권의 주택 공급 물량이 감소할 경우, 또 다시 부동산 폭등이 재연될 가능성은 얼마든지 내재돼 있는 셈이다. 

민주당이 윤석열 정부의 ‘재초환 완화’ 정책에 제동을 건다면, 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 고집스럽게 계승했다는 비판을 피하기 어려울 전망이다.