盧정부 때 첫 실시된 민간택지 '분양가 상한제' 전격 실시
투기과열지구 31곳 적용...재건축·재개발 사업 차질 불가피, 전매제한 및 아파트 後분양제 강화도 핵심
전문가 "실수요 여전한데 공급규제만 쏟아내"..."노무현 정부 때와 규제 순서까지 똑같아"
쏟아지는 규제에도 서울아파트값은 수직상승...내 집 마련은 더 힘들어져
문재인 정부가 민간택지 ‘분양가 상한제’를 전격 부활시키기로 했다. 노무현 정부 때 첫 도입된 분양가 상한제가 다시 시행되는 것으로 상당한 부작용이 예상된다.
정부여당은 12일 오전 비공개 당정협의를 거친 뒤 민간택지 분양가 상한제 실시를 발표했다. 국회 국토교통위원회 민주당 간사인 윤관석 의원은 “정부가 마련한 분양가 상한제 시행령 개정안 도입에 대해 당정이 공감대를 이뤘다”며 “시행령 개정에 40~50일이 걸린다”고 말했다. 실제로 시행되는 시점은 오는 10월 초로 예상되며 국토교통부(국토부)가 공식브리핑을 통해 적용 지역 등을 구체적으로 담고 있는 세부안을 발표했다.
국토부는 이날 당정협의 이후 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다. 오는 14일 입법 예고될 이번 개정안의 핵심은 민간택지 분양가 상한제를 ‘투기과열지구로 지정된 지역’에 적용하기로 한 것이다. 투기지역 및 투기과열지구는 서울 25개 자치구 전역과 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등 31곳이다.
국토부는 재건축·재개발 사업에서도 보다 이른 시점인 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 적용하고 적용 주택의 전매제한 기간을 현행 3~4년에서 인근 기존 단지의 시세에 따라 5~10년으로 연장하기로 했다. ‘아파트 後분양제’도 공정률 50~60% 단계에서 분양 가능하도록 한 것을 공정률 80% 이후로 지연시켰다.
‘분양가 상한제’는 국가에 의해 산정된 토지비(감정평가액)와 건축비(표준 건축비)만으로 아파트 분양가를 결정짓는 제도다. 정부가 시장에서 결정돼야 할 가격결정 과정에 개입해 인위적으로 상한선을 긋겠다는 것으로 집값 상승 최소화가 정책의 목적이다. 국토부 관계자는 이번 정책 결정으로 분양가가 시세의 80% 수준으로 결정되리라 예상한다고 밝혔다.
‘분양가 상한제’는 2005년 노무현 정부 당시 공공택지 대상으로 첫 실시된 후 2007년 민간택지로까지 강제 적용됐으나 박근혜 정부 때인 2015년 4월 대폭 완화됐다.
하지만 전문가들은 서울아파트에 대한 실수요가 상당함에도 불구하고 정부가 공급규제책만 내놓는다며 서울아파트 품귀현상에 따른 가격상승 가능성에 힘을 실었다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 “분양가 상한제를 비롯한 현 정부의 규제정책으로 서울아파트 값이 잡힐 것이라 보지 않는다”면서 “오히려 실수요가 넘치는 지역만 집중해서 규제하니 부작용이 나올 것”이라 전망했다. 그는 “한남더힐과 나인원한남같은 경우 정부가 개입해 고분양가를 규제하자 4년 임대분양을 거쳐 매매전환할 수 있도록 했다”며 “이 과정을 통해 재산세 등도 피할 수 있고 후분양제로 분양받을 사람들만 시세대로 제 값 다주고 비싼 가격에 입주해야한다”고 말했다.
특히 현진권 자유경제포럼 대표는 문재인 정부의 민간택지 ‘분양가 상한제’에 대해 “노무현 정부 부동산정책의 복사판”이란 평가를 내놓았다. 현 대표는 “노무현 정부의 부동산정책과 내놓는 순서까지 똑같다. 처음엔 종합부동산세 등 세금강화로 시작하다가 막판에 가격 통제를 해버리는 것”이라며 시장 수요가 여전한 상태에서 공급만 줄이는 정부 정책을 “시장 가격에 대한 무지”로 정리했다.
부동산114에 따르면 노무현 정부 시절인 2003년부터 2007년까지 서울아파트값은 30차례 이상 쏟아진 규제 속에서도 79.94%나 올랐다. 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 지난달 30일까지 서울아파트값은 역시 쏟아지는 규제에도 불구하고 33.60% 올랐다. 노무현 정부와 거의 동일한 부동산규제 정책들만 내놓고 있어 규제가 나올 때만 집값이 잠시 주춤했을 뿐 수직상승해온 것이다.
김진기 기자 mybeatles@pennmike.com