주택 매매가격, 2년전 세입자 계약 전세보증금보다 낮게 급락하는 '깡통전세'
집값이 폭락하면서 주택 매매가격이 2년 전 세입자와 계약한 전세 보증금보다 낮은 수준까지 떨어지는 일명 '깡통전세'에 대한 우려가 갈수록 커지고 있다. 이에 따라 지난달 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증을 신청하는 신규가입 건수와 금액은 관련 상품이 출시된 2013년 이후 기록된 월별 최고치(10월 8833건, 1조8625억 원)와 비슷한 수준을 기록했다. 올해 전세보증금 반환보증 가입자 수는 작년의 2배에 달할 전망이다.
20일 HUG에 따르면 올해 전세보증금 반환보증 가입 실적(11월 16일 기준)은 총 4531건, 보증금액은 9337억 원을 기록했다. 작년 1월 1718건, 3727억 원에 불과했던 전세금 반환보증 가입실적은 올해 1월 4461건, 9778억 원으로 증가한 뒤 10월과 11월에 걸쳐 가입실적이 연초 대비 2배 수준으로 늘었다. 올해 11월 현재까지 누적 가입실적도 7만6236건, 16조3630억 원으로, 올해 연말까지 실적을 합할 경우 지난 한 해 실적(4만3918건, 9조4931억 원)의 2배에 달할 것으로 추산된다.
전세보증금 반환보증 가입 실적이 급증세를 보이는 것은 그만큼 전세보증금 반환 리스크가 커졌다는 의미다.
전세반환보증은 전세금의 0.128%(HUG 기준)를 보증수수료로 지불하면 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 대신 지급하고, 추후 보증기관이 직접 집주인에게 보증금 상환을 요청하는 상품이다. 이 보증 상품은 주택도시보증공사 외에 민간 보증기관인 서울보증보험에서도 취급하고 있다.
HUG 관계자는 "지방은 물론 수도권 전셋값도 약세를 보이면서 보증금을 제때 돌려받지 것으로 우려한 세입자들이 보증상품을 이용하고 있다"며 "특히 전셋값과 매매가격 차이가 작거나 미미한 지역에서 보증서 발급이 늘어날 것"이라고 말했다.
최근 경상남북도와 충청남북도 등 일부 지역에서는 주택 매매가격이 2년 전 세입자와 계약한 전세 보증금보다 낮은 수준까지 떨어졌다. 공급과잉이 주된 이유다.
문재인 정부가 쏟아낸 8.2-9.13 등 부동산대책의 영향으로 주택을 살 여유가 있는 다주택자들이 대출이나 세금 등에서 불리해져 집 구매를 꺼리고 있는 것도 일부 영향을 미쳤지만 근본적으로 공급과 수요라는 측면에서 압도적으로 공급이 많았다는 것이 결정적인 이유다.
실제 2010년부터 2014년까지 건설에 들어갔던 신규 아파트가 2014년부터 2016년까지 차례로 완공되면서 분양이 크게 증가했다.
경상남도의 경우 2010년대 초반 연평균 최대 2만 가구에 불과했던 새 아파트 입주물량이 작년에 4만여 가구로 2배 이상 급증했고 올해 입주물량도 3만7000여 가구에 달하고 내년 역시 3만5000여 가구의 입주가 대기중이어서 집값을 떨어뜨리는 물량 증가는 계속될 전망이다.
충청남도도 2015년까지 입주물량이 연평균 최대 1만2000가구에 그쳤지만 2016년에는 2배가 넘는 2만2500가구로 준공이 늘어났고 작년에는 2만4500가구, 올해 2만6000가구로 증가하는 추세다.
손재영 건국대 부동산학과 교수는 "2010년부터 2014년까지 지방 집값이 오름세를 보이면서 집들을 많이 짓기 시작했고 지금이 그 물량이 완공되는 시기"라며 "문재인 정부의 부동산 대책이 일부 대출과 세금 부분에서 다주택자들을 압박하면서 지금 지방 집값 폭락에 일부 영향을 줬을 수도 있지만 지방 집값 폭락의 주된 요인이 공급"이라고 말했다.
한국감정원에 따르면 올해 1월부터 10월까지 열 달간 전국의 주택 전셋값은 평균 1.52% 하락했다. 작년 12월부터 시작해 11개월 연속 마이너스 행진이다. 올해 말까지 전셋값은 계속 하락할 것으로 예상돼 이 경우 연간 기록으로는 2004년(-0.52%) 이후 13년 만에 처음으로 하락세를 보일 전망이다.
국내에서 아파트 전셋값이 마이너스 변동률을 기록한 해는 세 번밖에 없다. 외환위기가 강타한 1998년, 카드대란 충격을 받은 2004년, 그리고 올해다. 올해 전셋값이 떨어지는 주된 이유는 지방과 수도권 외곽의 공급 과잉과 지방산업 경기 침체다.
지방 집값이 폭락하는 현상은 수도권으로까지 이어질 것이라는 분석도 나온다. 일부 부동산 전문가들은 "최근 집값이 폭락하는 것은 지방뿐만 아니라 수도권 일부 지역에서도 일어나고 있는 일"이라며 "내년 이후에는 지방뿐 아니라 수도권 주택시장도 올해보다 나빠질 것"이라고 말했다.
앞으로 3개월간 수도권에 7만 가구에 육박하는 새 아파트가 공급될 예정이다. 20일 국토교통부에 따르면 12월부터 내년 2월까지 수도권에서 입주하는 아파트는 6만9692가구로 작년 동기 대비 13.0% 증가했다.
윤희성 기자 uniflow84@pennmike.com